Торги по аренде имущества помощь. Как выиграть тендер на муниципальное помещение под детский центр. Порядок аренды на конкурсной основе
1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество:
1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;
2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
3) государственным и муниципальным учреждениям;
(см. текст в предыдущей редакции)
4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях";
(см. текст в предыдущей редакции)
5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
6) медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;
(см. текст в предыдущей редакции)
7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
(см. текст в предыдущей редакции)
8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, лицу, которому присвоен статус единой теплоснабжающей организации в ценовых зонах теплоснабжения в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 190-ФЗ "О теплоснабжении";
(см. текст в предыдущей редакции)
10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта, либо лицу, с которым государственным или муниципальным автономным учреждением заключен договор по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 года N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", если предоставление указанных прав было предусмотрено документацией о закупке для целей исполнения этого договора. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта либо договора;
(см. текст в предыдущей редакции)
11) на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным организациям, осуществляющим образовательную деятельность, медицинским организациям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия , при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;
(см. текст в предыдущей редакции)
13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;
14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем двадцать квадратных метров и не превышает десять процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;
15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение предусмотренных настоящей частью договоров в этих случаях является обязательным;
16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 настоящей части.
2. Указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях, законодательством Российской Федерации о государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве.
(см. текст в предыдущей редакции)
3. В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении:
1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;
3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления.
(см. текст в предыдущей редакции)
3.1. Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих требований:
(см. текст в предыдущей редакции)
1) арендаторами являются хозяйственные общества, созданные учреждениями, указанными в абзаце первом настоящей части;
2) деятельность арендаторов заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), право использования которых внесено в качестве вклада в их уставные капиталы;
3) договорами аренды устанавливается запрет на сдачу в субаренду этого имущества, предоставленного хозяйственным обществам по таким договорам аренды, передачу хозяйственными обществами своих прав и обязанностей по таким договорам аренды другим лицам, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог таких арендных прав.
3.2. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных организаций, осуществляющих образовательную деятельность, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в случае заключения этих договоров с:
1) медицинскими организациями для охраны здоровья обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;
2) организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность;
3) физкультурно-спортивными организациями для создания условий для занятия обучающимися физической культурой и спортом.
(см. текст в предыдущей редакции)
5. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и настоящей статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.
5.1. В соответствии с частью 6 настоящей статьи извещение о проведении конкурса размещается не менее чем за тридцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе, извещение о проведении аукциона размещается не менее чем за двадцать дней до дня окончания подачи заявок на участие в аукционе.
Каждый индивидуальный предприниматель малого (среднего) бизнеса имеет возможность заключить договорное соглашение с муниципальным органом РФ на аренду помещения. Сдача муниципального имущества, госимущества в аренду отличается некоторыми особенностями. При заключении такого арендного договора действует ряд ограничений.
Заключение соглашения может производиться в соответствии с ФЗ () двумя способами:
- по итогам торгов на право оформления арендного договора муниципальных имущественных средств;
- без организации торгов.
Какие виды имущества, сдача которого в аренду не допускается госучреждением или ограничивается, особенности процедуры заключения арендного договорного соглашения муниципального имущества (госимущества) разъяснены извещением ФАС №ЦА/16309/14.
В этой статье
Правила, исключения
Правила оформления договорных соглашений на аренду госимущества установлены ФЗ №135 (статья №17/1). Согласно данному положению автономные муниципальные организации, госучреждения имеют право предоставлять в аренду недвижимость, которая за ними числится в качестве оперативного управления, лишь по итогам аукционов на право подписания арендных соглашений данного типа. При этом ФЗ №135 (статья №17/1) предусмотрены исключения, которые одновременно распространяются на АУ.
Без аукционов муниципальным организациям можно предоставлять в аренду недвижимость в следующих ситуациях:
- соглашение заключается на период менее 30 дней календаря на протяжении 6 крайних месяцев календаря;
- на подписание арендного соглашения претендует прочая муниципальная организация, госучреждение, некоммерческая структура (также ориентированная социально), медучреждение, структура, занимающаяся деятельностью в сфере образования;
- передаваемая недвижимость, подлежащая налогообложению, считается частью площади, составляющей менее 20 м 2 , и правами 10 процентов площади этого здания (помещения) обладает особа, передающая соответствующие недвижимые средства;
- договорное соглашение подписывается с особой, единственно предоставившей заявку на конкурсное участие, на торги (при этом, если это лицо отвечает установленным нормам), являющейся единственным участником аукциона.
Обязанность подписания арендного договорного соглашения перед автономной госорганизацией возникает только в крайнем из перечисленных случаев (соглашение с единственным участником организованных торгов, конкурса). В прочих ситуациях, когда сдача имущества в аренду предоставляется без аукционов, правообладатель не обязан подписывать договорное соглашение, претендент не имеет право выдвигать требования на подобные площади.
Организация аукциона на аренду недвижимости допускается по отношению претендентов-льготников. Если таких субъектов на один недвижимый гособъект более одного, тогда автономное госучреждение имеете право отказать в аренде недвижимости на льготных основаниях и организовывает торги между ними. Это по мнению антимонопольной организации не является нарушением интересов заявителей данной категории.
Но осторожность при решении организации аукционов на аренду имущественных ценностей АУ, закрепленных за ними в качестве оперативного управления, необходимо проявлять как владельцам данного имущества. Соглашаясь на сдачу в аренду жилья, определенной площади организации, учредитель обязан руководствоваться требованиями ФЗ №135/2 .
Подписание договорных соглашений на аренду госимущества без организации аукционов
Законом предусмотрено несколько исключений, когда автономное госучреждение имеет право предоставлять в аренду площади без аукционов.
Арендатор - образовательное, медицинское учреждение
Какие конкретно подразумеваются образовательные, медицинские организации (бюджетные учреждения), указано в разъяснениях ФАС (глава 5-6). В данной ситуации руководствоваться необходимо положениями законодательства отраслевой деятельности.
Согласно ФЗ (статья №2/11) к медучреждениям относятся юрлица в независимости от используемой организационно-правовой формы, предпринимательство которых связано в первую очередь с областью медицины, при наличии соответствующей лицензии. Также медицинскими организациями считаются индивидуальные предприниматели (ИП), деятельность которых связана с медициной.
Краткосрочное арендное соглашение на недвижимость, подписанное не в результате аукционов, на новый период не продлевается без организации торгов. В данном случае действует установленная норма, которая ограничивает период действия данного соглашения на аренду помещения.
Образовательные (бюджетные) учреждения - структуры, основная деятельность которых связана со сферой образования, а также учреждения, занимающиеся непосредственно обучением. К таким организациям согласно ФЗ №273 () дополнительно относятся ИП, занимающиеся образовательной деятельностью.
Итог: арендовать площадь недвижимого объекта автономной муниципальной организации (госучреждения) без участия в аукционах имеют возможность юридические лица, индивидуальные предприниматели, основная деятельность которых связана со сферой образования или медицины, но при наличии соответствующих лицензий.
Аренда на краткосрочный период
Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/11/1) муниципальным организациям, госучреждениям разрешается предоставлять в аренду недвижимые объекты на краткосрочный период без организации конкурсов, аукционов. При этом запрещается предоставление такой услуги одному лицу больше 30 дней календаря, на протяжении 6 месяцев, идущих подряд без организации торгов, конкурсов.
А вот согласно российскому Государственному кодексу (статья №610/3) соглашение на сдачу муниципального имущества (госимущества) в аренду, подписанное на срок, превышающий максимально возможный период, определенный действующим законодательством, считается оформленным на предельный срок.
Это означает, что арендные соглашения на имущественные ценности, закрепленные за муниципалитетом (российским государством) и подписанные на краткосрочный период без проведения аукциона, не продлеваются (ФЗ №135 (статья №17.1/9), ГК ()). Подобная позиция и в Разъяснениях ФАС (глава 10).
Аренда части площади помещения
Ранее уже было отмечено, что возможно предоставление аренды части площади здания (квартиры) без предварительного аукциона, но при соблюдении следующих требований:
- площадь, передаваемая в аренду, не должна быть больше 20 м 2 и 10 процентов площади объекта собственности, к которому она относится.
- при установлении такой доли не нужно брать в учет площади недвижимого объекта, право пользования, владения которыми были переданы до вхождения в силу ФЗ №135 (статья №17.1), на основе прочих исключений, определенных ФЗ №135 (статья №17.1), по итогам торгов.
Арендатор - подрядчик учреждения
Необходимо отдельно отметить такое исключение из правил аренды муниципальной недвижимости (госимущества), которое на АУ не распространяется (как минимум на автономные госучреждения, осуществляющие закупки, полагаясь на ФЗ №223). В данном случае имеется в виду подписание без проведения торгов арендного договорного соглашения с лицом, заключившим контракт с муниципальной (государственной) организацией по итогам аукциона (на конкурсной основе), организованного согласно Федеральному закону №44. При этом предоставленные права были предусмотрены документально проведенными торгами (конкурсом) с целью исполнения обязательств этого контракта (ФЗ №135, статья №17.1/10/1).
Согласно Разъяснениям ФАС (глава 9) гражданско-правовые соглашения, оформленные в пределах ФЗ №223, не считаются муниципальными (государственными) договорами. В связи с этим положения ФЗ №135 (статья №17.1/1/10) не распространяются на подобные случаи. То есть, когда автономное госучреждение, ссылаясь на нормы ФЗ №223, понесло расходы на закупку определенных работ либо услуг, исполнение или предоставление которых предусматривает обязательное присутствие на площади организации подрядчика (например, театр приобрел услуги ремонта, пошива сценических костюмов), предоставить в аренду соответствующие площади возможно исключительно на организованных аукционах.
Важно! В подобных ситуациях, как описана выше, закупка услуг, аукцион на право оформления арендного договорного соглашения - это два самостоятельных процесса.
Пролонгация договора
Действующие арендные договорные соглашения на муниципальную недвижимость (госимущество), имущественные ценности, переданные госоргану в оперативное управление согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9-11) подлежат продлению. В том случае, если физлицо собственные обязанности согласно данному соглашению выполнял подобающе, подписывается контракт на новый период без организации аукциона (если договорным соглашением не предусмотрено прочее и период действия такого контракта не ограничен положениями действующего российского законодательства).
В данной ситуации должны быть выполнены два обязательных условия:
- минимальный период переоформления арендного договорного соглашения должен быть от 3 лет (возможен меньший период, но исключительно при написании арендатором соответствующего заявления);
- размер платы, на основании которого ведется учет доходов за аренду помещения, определяется по итогам оценки недвижимости в соответствии с рыночными расценками.
В случае соблюдения всех условий, арендодатель в лице автономного госучреждения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/10) не имеет права отказать в пролонгации договорного соглашения арендатору.
Отказ возможен в случае наличия у физлица долгов на момент завершения контракта аренды или если есть решение распоряжения соответствующей недвижимости в прочем порядке.
Антимонопольная организация сделала на основании этого следующие выводы:
- Т ак как есть возможность арендатору не предоставлять пролонгацию арендного договорного соглашения на основании принятия нового решения по порядку распоряжения недвижимостью, арендодателю нужно получить согласие от владельца соответствующей недвижимости на перезаключение контракта аренды.
- Проводка пролонгации арендного соглашения согласно ФЗ №135 (статья №17.1/9) может выполняться неограниченное число раз согласно аналогичным основаниям. При этом важно соблюдение требований при каждой новой пролонгации документа.
Субаренда
Согласно ФЗ №135 (статья №17.1/1/16) возможно предоставление в субаренду муниципального имущества (госимущества) без аукциона в таких случаях:
- право на подписание арендного соглашения арендатору предоставлено на основе муниципального (государственного) соглашения;
- госучреждение заключило арендный контракт по итогам аукциона, на основании несостоявшегося аукциона.
При соблюдении этих требований предоставляться в субаренду может недвижимость любой площади (ФЗ №135 в данном плане не предусматривает каких-либо ограничений). В противоположной ситуации соответствующие площади предоставляются в субаренду на общих основаниях, определенных ФЗ №135 (статья №17.1) с организацией аукциона, без него, но уже по другим исключениям.
Аренда муниципального имущества считается довольно распространенным вариантом получения помещения во временное пользование. И это вовсе не удивительно, потому как такой способ имеет ряд преимуществ. В частности, в отношении платы за эксплуатируемую площадь. Правда заключению договора с муниципалитетом предшествуют торги и конкурсы, по итогам которых и выявляется будущий арендатор.
В целом же процесс признается довольно трудоемким, поэтому прежде чем подавать заявку, стоит тщательно подготовиться и изучить материалы, каким-либо образом касающихся процедуры.
Суть и выгода аренды муниципальной собственности
Процедура аренды муниципальной собственности заключается в подписании соглашения с муниципалитетом, предметом которого выступает нежилое или иное помещение, передаваемое во временное пользование заинтересованному лицу. Причем в последнее время отмечен активный рост уровня популярности такого способа получения площади для ведения какого-либо вида деятельности.
В большинстве случаев тенденция заключения договора именно с муниципальными властями связана с высокой стабильностью такого рода сделок, а также с особенностями арендной платы, а именно, с более низким ее значением. Отмечено, что аналогичная сделка с той или иной коммерческой организацией влечет за собой намного больше расходов по статье оплаты эксплуатируемой площади. А вот муниципалитет в этом плане более лоялен.
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Статья 215 ГК РФ поясняет, что под муниципальным имуществом понимают объекты нежилого либо жилого типа, принадлежащие тому или иному субъекту Российской Федерации на основании права собственности. В частности, владельцем и распорядителем может выступить любая административно-территориальная единица страны - город, поселок, деревня и любое другое образование, а точнее, его орган власти. Главное, чтобы на уровне субъекта осуществлялось местное самоуправление.
При этом муниципальное имущество может быть закреплено за отдельными предприятиями и организациями, которые получают право владеть и распоряжаться объектом. Если же подобного не происходит, недвижимость включается в муниципальную казну субъекта РФ.
Обычно сведения об объектах, предоставляемых в аренду, размещаются на специализированных интернет-площадках, в частности, на сайтах местных органов власти. Если подобная информация по каким-то причинам отсутствует, любой желающий может направить соответствующий запрос в местную администрацию. Данные должны быть представлены по первому требованию, причем на бесплатной основе.
Кто может стать арендатором
В качестве арендатора муниципальной собственности обычно выступают владельцы малого бизнеса. Под последним подразумевают ведение предпринимательской деятельности в рамках небольших предприятий и фирм, не являющихся при этом объединениями.
Субъектами среднего бизнеса признают:
- индивидуальных предпринимателей (ИП);
- различные виды кооперативов (потребительские, производственные, сельскохозяйственные);
- крестьянские и фермерские хозяйства;
- партнерства либо сообщества хозяйственного типа.
В большинстве случаев целью потенциальных арендаторов выступает использование муниципального помещения под магазин, офис, склад. Не возбраняется подать заявку на аренду и обычному гражданину.
Договорное сопровождение сделки
Предоставление площади в арендное пользование всегда сопровождается заключением соответствующего соглашения. Эксплуатация муниципальных помещений исключением не считается.
В юридическом смысле арендный договор закрепляет факт перехода собственности во временное распоряжение третьего лица (арендатора). Содержание документа в обязательном порядке включает условия сделки, размер платы, сроки взносов и прочие моменты. Причем реальную силу такое соглашение обретает только после подписания его обеими сторонами - собственником имущества и непосредственно арендатором.
И вот здесь стоит обозначить существующие виды договоров аренды муниципальной собственности. Выделяют:
- соглашение с возможностью последующего выкупа помещения ;
- договор долгосрочной аренды, когда период действия документа составляет несколько лет;
- соглашение текущей аренды, предполагающее временное пользование помещением;
- договор безвозмездного пользования, когда плата за аренду не предусмотрена, но вторая сторона обязуется вернуть объект с учетом допустимого износа либо на условиях, прописанных в соглашении;
- контракт на доверительное управление имуществом, подразумевающий передачу предприятию какого-либо помещения на неопределенный период на условиях распоряжения собственностью с учетом интересов изначального владельца (муниципалитета);
- договор хранения и одновременной эксплуатации имущества.
Несмотря на то, что вариантов арендных соглашений существует немало, обычно используется стандартный контракт. Правда органы самоуправления конкретного субъекта РФ вправе корректировать и устанавливать собственный порядок проведения таких сделок. Главное, чтобы действия административных органов не противоречили законодательству.
Правовой акт № 135-ФЗ определяет, что, если собственность не закреплена как хозяйственное владение за субъектом на уровне местной власти, она может быть сдана предпринимателю исключительно на конкурсной основе.
Аналогичный порядок будет действовать если помещение находится во владении:
- муниципального унитарного предприятия;
- автономного госучреждения;
- муниципального органа, при условии оперативного управления.
Словом, в большинстве случаев получить муниципальный объект в аренду допускается только после проведения конкурса либо аукциона. Первый вариант предполагает полную конфиденциальность информации о конкурентах. Торги же подразумевают публичную подачу заявки. То есть заинтересованные лица могут предварительно изучить условия предложений от других претендентов и сформировать более выгодный вариант.
Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.
Порядок аренды на конкурсной основе
Независимо от того, какой вариант выбран - торги или же конкурс, прежде всего, органом власти созывается комиссия, которая впоследствии занимается сбором информации об участниках, изучением заявок и выявлением победителя. В свою очередь, претендентам потребуется озвучить желание принять участие в аукционе. Для него следует подготовить письменную заявку и собрать пакет документации.
Типовой список бумаг включает:
- учредительные документы предприятия, свидетельство о регистрации юрлица;
- бумаги, удостоверяющие статус гражданина, наделенного полномочиями подписания договора об аренде, если фирма выиграет конкурс;
- банковские реквизиты кандидата на аренду помещения;
- бухгалтерская документация, отражающая информацию о балансе предприятия.
Важно понимать, что порядок процедуры может несколько отличаться в зависимости от места расположения объекта. Соответственно предварительно следует уточнить регламент процесса в местной администрации.
Победителем конкурса либо аукциона будет признан тот участник, который изложил наиболее выгодные условия для исполнения договора сделки. Проще говоря, помещение будет отдано в пользование претенденту, озвучившему самую высокую сумму арендной платы.
Допустима ли аренда без проведения конкурса
Параграф 17.1 правового акта № 135-ФЗ содержит исчерпывающий перечень вариантов, когда допускается передача муниципальной собственности в аренду без предварительного проведения конкурса.
Список включает следующие случаи:
- Имеют место государственные либо муниципальные преференции, обладающие действием на основании главы 5 ФЗ № 135.
- Конкурс в рамках муниципального контракта уже был проведен ранее. Причем период аренды не должен превышать срок действия соответствующего договора.
- Субъект передается в аренду на срок не более 30 суток в течение полугода. При этом не допускается заключение повторного соглашения после завершения указанного периода.
- Требуется продление уже действующего соглашения, заключенного между муниципалитетом и предприятием.
- Право на аренду предоставляется на основании международного договора РФ, актов Президента РФ, актов Правительства страны, федерального законодательного акта, устанавливающего иной порядок распоряжения объектом, а также специализированных судебных решений.
Вдобавок без проведения конкурса помещение может быть передано в аренду следующим учреждениям и объединениям:
- религиозные организации;
- профсоюзы;
- политические партии;
- общественные фонды;
- адвокатские и нотариальные конторы;
- медицинские и образовательные учреждения;
- отделения связи, почта.
А также другим органам власти муниципального или федерального значения, внебюджетным фондам, Центробанку и учреждениям лесного, земельного, водного фондов РФ.
Льготы
В 2019 году для владельцев малого бизнеса предусмотрены преференции при аренде муниципальной собственности. Федеральный закон № 209 в статье 18 раскрывает суть таких привилегий. Прежде всего, органы власти могут предоставить в пользование помещение или иной объект на безвозмездной основе либо на льготных условиях.
Местное самоуправление может самостоятельно регулировать порядок особых программ аренды, однако обычно преференции заключаются в сдаче объекта предприятию на срок 5 лет и более с возможностью последующего выкупа. Причем списки объектов имущества, подлежащих передаче в найм на льготных условиях, должны быть доступны всем желающим. Например, размещены в интернете, печатных изданиях, на инфо-стендах и оглашены на ТВ.
Налогообложение
Еще один момент, о котором не стоит забывать - вычисление НДС при аренде. Субъектом здесь выступает фирма-арендатор.
Сумма налога исчисляется путем суммирования стоимости аренды по каждому недвижимому объекту. Счет-фактура должна быть подготовлена в течение 5 дней с момента проведения оплаты. Еще одна обязанность арендатора - передача декларации по НДС в налоговые органы до 20 числа месяца, следующего за налоговым периодом.
Аренда муниципальной собственности - процедура не простая, однако для владельцев малого бизнеса такой вариант наиболее оптимален, потому как расход за использование помещения в этом случае будет несколько ниже, чем, например, при найме объекта у коммерческого лица. К тому же для предпринимателей существует ряд преференций и льгот. Главное, не стоит забывать, что соглашение об аренде любого типа подлежит обязательной фиксации в Росреестре. Только после проведения процедуры договор обретет юридическую силу и объект можно будет эксплуатировать по своему усмотрению.
Низкая и постоянная арендная ставка, возможность выкупа недвижимости, льготные программы - вот лишь ключевые преимущества Москвы. Количество арендаторов у города растет с каждым годом: так, по сравнению с 2016-м, в 2017-м смогли получить недвижимость на выгодных условиях на 10 % предпринимателей больше. Всего за прошлый год было проведено практически 6 000 имущественно-земельных торгов. В 2018-м для арендаторов продолжат действовать все программы, которые позволяют существенно экономить на арендной плате и добиваться выкупа городской недвижимости. Не упустите шанс получить помещение с арендной ставкой существенно ниже рыночной! Наша статья с пошаговым разбором процесса аренды и комментариями экспертов поможет разобраться в особенностях проведения торгов.
Шаг первый: выбор недвижимости
Объекты, которые доступны для аренды от ДГИ, можно посмотреть на сайте: https://investmoscow.ru/tenders или https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/ . Здесь есть удобные фильтры, чтобы найти нежилое помещение в нужном районе, нужной площади, с определенным целевым назначением.
Важно: Оценивайте не только помещение, но и условия аукциона: какие сроки приема заявок на участие, какой размер задатка. Скачайте лотовую документацию, ознакомьтесь с договором аренды. Отметьте такие важные факторы, как возможность сдачи недвижимости в субаренду, переуступки прав требований, досрочного разрыва договора и т.д.
Некоторые предприниматели думают, что покупают «кота в мешке», подписывая договор с ДГИ. Как юрист, много лет работающий на рынке недвижимости, спешу разрушить этот стереотип. Наоборот, вся документация по объекту представлена в открытом доступе, начиная от выписки из ЕГРН и заканчивая техпаспортом из БТИ. Объекты выставляются с большим количеством фотографий. Более того: участники аукциона могут договориться о личном осмотре помещения: для этого нужно не менее, чем за два дня до начала торгов, подать заявку на сайте https://investmoscow.ru/tenders .
Шаг второй: регистрация на сайте торгов и подача заявки
Предприниматели, которые впервые участвуют в торгах, должны пройти процедуру регистрации на площадке. Для этого потребуется пройти аккредитацию, установить на ПК сертификаты и систему криптографической защиты информации. Предпринимателям необходима будет электронная подпись. Рекомендуем начать процедуру регистрации хотя бы за неделю до окончания приема заявок на интересующий вас аукцион.
Если юрлицо уже зарегистрировано, то нужно лишь подать заявку на участие в торгах. Притом дополнительно потребуется:
- Предоставить документы - выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, копии учредительных документов и выписку уполномоченного органа, что он одобряет сделку. Также нужны документы, подтверждающие полномочия лица, принимающего участие в торгах.
- Внести задаток - его сумма указывается в документации к торгам. Платежный документ с отметкой банка о платеже прикладывается к заявке. В квитанции должны быть указаны номер лота, дата проведения аукциона, адрес и общая площадь помещения, размер задатка.
Важно: почему могут отклонить заявку на участие в торгах?
Причин, по которым предпринимателей не допускают до торгов, очень мало: это невнесение задатка, неполный комплект документов, нарушение требований оформления аукционной документации. Также от участия в аукционе отстранят компании, которые находятся на стадии банкротства или ликвидации.
Шаг третий: участие в аукционе
В назначенное время необходимо принять участие в торгах на сайте площадки. Минимальной ценой становится та, что была указана в документации к лоту. Шаг аукциона также прописан в документах - как правило, он составляет 0,2 % от суммы лота. Если в течение часа заявка не перебивается, то победителем аукциона становится участник, предложивший последнюю сумму. После размещения на сайте протокола торгов они признаются действительными.
Важно: что, если вы - единственный участник аукциона?
В этом случае торги просто не проводятся: город предложит заключить прямой договор аренды на условиях, опубликованных в лотовой документации.
Якушев Антон, юрист RFI consult
Прежде чем принимать участие в аукционе, необходимо оценить риски. Так, сумма задатка не возвращается предпринимателю, если он был единственным допущенным к торгам участником либо сделал максимальную ставку, но отказался подписывать протокол или договор аренды.
Шаг четвертый: заключение договора
В промежуток между 10 и 20 днями после окончания торгов предприниматель должен прибыть в Департамент городского имущества Москвы, чтобы подписать договор на аренду нежилого помещения. При этом он должен соблюсти все требования по документации и задатку. Договор нельзя изменить в одностороннем порядке ни одной из сторон. Если участник, занявший первое место, уклоняется от подписания договора, то вместо него ДГИ может предложить аренду предпринимателям, предложившим вторую и третью с конца сумму.
Якушев Антон, юрист RFI consult
Несмотря на простоту процедуры аренды нежилых помещений у Департамента имущества города Москвы, есть достаточно много подводных камней, о которых не знают предприниматели. Например, сложно объективно оценить ценность помещения для бизнеса и понять, до какого предела имеет смысл поднимать ставки. Проблемы могут возникнуть при сборе документов, регистрации на площадке для аукционов, участии в торгах. Наконец, очень важно, чтобы юрист проанализировал договор аренды и выделил все плюсы и минусы данного предложения.
Наши клиенты всегда остаются довольны сотрудничеством с RFI consult, поскольку мы оказываем услуги под ключ - начиная от подбора помещения под параметры заказчика и сбора документов для участия в льготных программах ДГИ и заканчивая подписанием договора с Департаментом имущества Москвы. Заказчики получают недвижимость на условиях долгосрочной аренды с лучшей ставкой.
Для предприятий малого и среднего бизнеса аренда недвижимости у Департамента городского имущества Москвы - один из лучших способов сэкономить на арендной плате и высвободить деньги для решения бизнес-задач. Участвуя в торгах, предприниматели могут получить помещение по ставке ниже среднерыночной, а впоследствии выкупить на выгодных условиях. О том, как арендовать помещение у города Москвы и принять участие в спецпрограммах поддержки малого и среднего бизнеса, рассказывают эксперты Smart Choice.
Пошаговая инструкция, как снять помещение в аренду у города
- Выберите подходящий объект . Они представлены на сайте mos.ru . Обратите внимание на ключевую лотовую информацию: дату проведения торгов, срок аренды, стартовую сумму арендной платы.
- Осмотрите недвижимость . Заявку на осмотр можно подать вплоть до срока в несколько дней до окончания принятия заявок на участие в торгах. Как снять помещение в аренду у города и быть уверенным в том, что объект вам идеально подходит? Посетите его самостоятельно или доверьте осмотр специалисту. Тщательная экспертиза, включающая проверку состояния ремонта, коммуникаций, оценку транспортной доступности, инфраструктуры и т.д., позволит избежать проблем с эксплуатацией недвижимости в дальнейшем.
- Зарегистрируйтесь на площадке, которая будет проводить торги. Сегодня все они производятся в электронном формате. Для регистрации потребуется предоставить учредительные документы и цифровую подпись, установить несколько сертификатов и систему криптозащиты данных.
- Соберите пакет документов . Необходимы будут выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (ее нужно получить не ранее, чем за 6 недель до начала аукциона), копии учредительных бумаг, решение об одобрении сделки, документ, подтверждающий полномочия человека, подающего заявление. Также нужно приложить заявление, в котором предприниматель подтверждает: в отношении компании не открыто дело о банкротстве или ликвидации, а его деятельность не приостановлена.
- Оплатите задаток. Изучите документацию лота, чтобы узнать, как арендовать помещение у города и какую сумму нужно перевести, чтобы принять участие в аукционе. Как правило, задаток составляет 5 % от суммы лота.
- В день аукциона зайдите на площадку проведения торгов и примите участие в аукционе . Правила проведения торгов вы сможете изучить на сайте или в документации к лоту. Если вы единственный участник аукциона, то автоматически будете признаны его победителем.
- Подпишите протокол об итогах аукциона. Как правило, его публикуют в тот же день, когда проводились торги. В течение 10-20 дней после аукциона необходимо обратиться в ДГИ для заключения договора.
- Оплатите начальную сумму и подпишите договор. После этого вы сможете пользоваться помещением.
Обратите внимание: стоимость аренды за год, которая указывается в договоре, будет пересмотрена через 12 месяцев. Сумма будет умножена на индекс потребительских цен (коэффициент инфляции). Учтите это, узнавая, как получить помещение в аренду от города: впоследствии помещение обойдется дороже. Однако изменить ставку в одностороннем порядке Департамент городского имущества не имеет права.
Как арендовать помещение у города Москвы ? Анализируем лотовую документацию
Лучший способ узнать, как взять помещение в аренду у города, - изучить лотовую документацию. Здесь будет указана вся ключевая информация для принятия решения и планирования действий на аукционе. В документе указаны:
- детальное описание нежилого объекта с указанием номера в ЕГРН, целевого назначения, адреса, площади и т.д.;
- срок договора;
- начальная цена, с которой стартуют ставки;
- задаток для участия в торгах;
- сумма, которую должен будет заплатить победитель аукциона, и сроки выплаты;
- минимальный шаг аукциона;
- документы для участия;
- дата начала и окончания приема заявок, проведения аукциона и другая информация.
Также в документации к лоту можно изучить договор аренды (особое внимание обратите на права и обязанности арендатора), образец заявления на участие в торгах и доверенности на представление интересов третьим лицом.
Важно: в Москве действуют несколько программ помощи предпринимателям. Например, предусмотрена имущественная поддержка субъектов малого бизнеса, которые работают в области здравоохранения, социального питания, образования, бытового обслуживания и т.д. Чтобы понять, может ли ваша компания рассчитывать на льготы, обратитесь к специалистам Smart Choice: они досконально знакомы с законодательством по программам помощи предпринимателям и позаботятся о правильном оформлении документов.
Подводные камни при аренде муниципального имущества
Прежде чем узнавать, как получить помещение в аренду у города и принимать участие в торгах, нужно убедиться, что вы готовы к аукциону. Есть несколько сложностей:
- Необходимо отслеживать новые предложения. Чтобы не упустить выгодный лот, нужно регулярно следить за предложениями ДГИ. Кроме того, придется тратить время на осмотр недвижимости.
- Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион, может растянуться на несколько дней . Лучше всего зарегистрироваться до того, как вы решите арендовать конкретное помещение у города Москвы, чтобы точно успеть стать участником торгов до старта. Особенно важно начать подготовку заранее, если у вашего предприятия еще нет электронной подписи. Для того, чтобы не разбираться с регламентом проведения торгов и не тратить время на самостоятельную регистрацию, вы можете воспользоваться помощью юристов Smart Choice.
- Победитель должен в течение короткого времени заключить договор и, главное, внести оплату . Как правило, первоначальный взнос составляет 25 % от минимальной суммы договора. Учитывая, что торги ведутся не на месячную, а на годовую арендую ставку, сумма получится весомой. Сроки ее перевода на счет ДГИ небольшие - до 3 дней. Если победитель аукциона не успеет собрать нужную сумму или пропустит срок заключения договора, то результаты торгов аннулируются, притом задаток победителю возвращен не будет.
Как арендовать коммерческую недвижимость у города без проблем?
Smart Choice предлагает услуги предпринимателям, которые хотят получить городскую недвижимость на привлекательных условиях. Мы оказываем широкий спектр услуг:
- Подбор объекта под требования заказчика среди предложений ДГИ, мониторинг новых предложений.
- Осмотр недвижимости, оценка выгоды предложения, расчет приблизительной рыночной стоимости объекта.
- Консультации по возможности участия в государственных программах.
- Регистрация клиента на площадке для проведения торгов.
- Сбор пакета документов, внесение задатка.
- Проработка стратегии участия в аукционе, расчет максимальной суммы, которую имеет смысл заплатить за помещение.
- Участие в аукционе от вашего имени.
- Подписание протокола, перевод начальной суммы на счет ДГИ, подписание договора.
- Оценка возможности выкупа недвижимости, подача документов в ДГИ.
- Анализ договора на выкуп недвижимости, проведение независимой оценки.
- Оспаривание стоимости недвижимости в суде.
- Заключение договора о выкупе арендуемой недвижимости.
В Smart Choice работают юристы с опытом более 5 лет, многократно сотрудничавшие с ДГИ по различным вопросам. Мы поможем арендовать идеально подходящее для вашего бизнеса помещение у города с возможностью последующего выкупа в Москве или Московской области, убедившись, что условия - самые выгодные.